TRAVAUX
DIRIGÉS, L III, DROIT DES SÛRETÉS, 2014-2015
THÈME II - L'HYPOTHÈQUE JUDICIAIRE
L’hypothèque
est l’unique sûreté immobilière consacrée par l’AUS. Elle y est définie, à
l’article 190, comme « l'affectation
d'un immeuble déterminé ou déterminable appartenant au constituant en garantie
d'une ou plusieurs
créances, présentes ou futures à condition
qu'elles soient déterminées ou déterminables ».
De cette définition, il ressort que :
·
L’assiette
de l’hypothèque doit être déterminée ou déterminable :
l’hypothèque est une sûreté spéciale, elle n’affecte pas en principe tous les
immeubles du constituant. Précisément, elle ne porte que sur les immeubles
désignés dans la convention, lesquels doivent donc en principe exister au
moment de la signature de la convention. Cette règle vise à préserver le crédit
du débiteur en particulier ou du constituant en général. La conséquence est
qu’en cas de non-paiement de la dette, le créancier ne doit se prévaloir d’un
droit de préférence que sur les immeubles ayant été affectés par convention à
la garantie de sa créance.
·
L’immeuble
objet de l’hypothèque doit appartenir au constituant :
l’hypothèque est un acte de disposition en ce qu’elle constitue au profit du
créancier un droit réel accessoire, mais aussi et surtout, en ce qu’elle peut
être réalisée en cas de défaillance du débiteur. Ainsi, seul le propriétaire
d’un immeuble peut l’affecter en hypothèque. Par ailleurs, ce constituant doit
avoir la capacité exigée pour les actes de disposition. Ainsi, l’hypothèque
constituée sur le bien d’autrui est nulle. Cependant, l’hypothèque constituée
par le gérant d’une société, sur son bien propre, pour la garantie d’une dette
de la société n’est pas nulle[1]. Cependant, l’article 194
apporte quelques aménagements à la condition de la propriété de l’immeuble en
disposant globalement que même ceux ne disposant pas d’un droit de propriété
définitivement établi peuvent, sous réserve de l’indication des modalités qui
affectent leur droit, constituer une hypothèque soumises aux mêmes modalités[2]. Dire que l’immeuble doit
appartenir au constituant signifie aussi que l’immeuble doit déjà exister et
être immatriculé au nom du constituant dans la mesure où c’est l’immatriculation qui confère la
propriété immobilière, notamment en droit camerounais. C’est sans doute pour
cette raison que l’alinéa 1er de l’article 192 précise que « Sauf disposition contraire, seuls les
immeubles présents et immatriculés peuvent faire l'objet d'une hypothèque ».
·
Les
créances garanties par l’hypothèque peuvent être présentes ou
futures : il n’est donc pas
exigé que la créance existe déjà au moment de la constitution de l’hypothèque.
Bien que l’hypothèque soit une sûreté accessoire, son existence peut précéder
celle de la créance dont elle garantit l’exécution. Mais, si pour finir, cette
créance ne voit pas le jour, l’hypothèque deviendra caduque.
·
Les
créances garanties par l’hypothèque doivent être déterminées ou déterminables :
l’autre aspect du caractère spécial de l’hypothèque c’est la détermination des
créances garanties. Cette règle vise assurer un certain ordre dans les
relations entre le débiteur et ses différents créanciers éventuels.
L’hypothèque confère à son titulaire un droit de préférence. Les créanciers de
rang inférieur ne bénéficient de ce droit de préférence que sous réserve que le
rang prioritaire ait produit tous ses effets. En d’autres termes, les
créanciers de rang inférieur ne prétendent au paiement qu’après que le
créancier de rang prioritaire ait été satisfait. Il est donc juste qu’on
encadre bien l’étendue du droit de préférence du créancier prioritaire. C’est
en ce sens que le législateur pose que chaque droit de préférence ne vaut que
dans la limite du montant de la créance indiquée dans la convention
d’hypothèque correspondante. Ainsi, si le créancier a par la suite vu naître
d’autres créances sur le même débiteur, il ne saurait se prévaloir de son rang
de préférence initial pour assurer le recouvrement de ces dernières par
priorité sur les autres créanciers inscrits entre temps.
·
L’hypothèque
est indivisible : cette règle ne ressort
pas expressément de la définition donnée par l’article 190, pourtant, il s’agit
d’un caractère fondamental de l’hypothèque en droit de l’OHADA. Elle est
consacrée à l’article 193 qui dispose : « L'hypothèque est indivisible par nature et subsiste totalement sur les immeubles
affectés jusqu'à complet paiement et malgré la survenance
d'une succession ». L’indivisibilité
de l’hypothèque ainsi consacrée est une règle qui profite au créancier et
signifie que, tant que la créance n’est pas totalement payée, l’hypothèque est
maintenue dans sa totalité. Autrement dit, la totalité de l’hypothèque garantit
tant la créance dans sa totalité que chacun de ses atomes. En cas de décès du
débiteur, chaque héritier demeure tenu de toute la dette vis-à-vis du
créancier. Il n’y a pas lieu au cantonnement en cas de paiement partiel.
Cependant cette règle ne s’applique pas uniformément à toutes les variantes de
l’hypothèque. Ce qui nous introduit dans une petite comparaison des trois
variantes consacrées par le législateur.
L’alinéa 2 de
l’article 190 dispose que l’hypothèque « est légale, conventionnelle ou judiciaire ».
·
Ces trois variantes
partagent l’essentiel du régime de l’hypothèque en commun. En effet, l’article
191 précise que « sauf disposition
contraire, les règles applicables aux hypothèques conventionnelles s'appliquent
également aux hypothèques forcées ». Ainsi, on peut observer que l’hypothèque,
qu’elle soit légale, conventionnelle ou judiciaire :
-
a toujours une nature
immobilière en ce qu’elle ne peut porter que sur un ou plusieurs
immeubles ;
-
a toujours un caractère
spécial ;
-
n’est opposable aux tiers
qu’autant qu’elle est inscrite au livre foncier (art. 195 AUS),
-
confère à son titulaire
un droit de suite et un droit de préférence (art. 197 AUS) etc.
·
Ces variantes se
distinguent essentiellement au niveau de leurs sources : l’hypothèque
conventionnelle nait de la volonté des parties et est constatée dans un accord
de volonté des parties passé sous la forme notariée alors que les hypothèques
forcées (légales ou judiciaires), sont imposées au débiteur et sont constatées
par une décision de justice. Mais, au fond, l’hypothèque légale tire sa source
de la loi dans la mesure où l’office du juge consiste seulement à vérifier que
les conditions posées par la loi sont réunies, alors que dans le cadre de
l’hypothèque judiciaire, le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation.
·
On peut aussi relever que
l’action en réduction de l’assiette est possible dans le cas de l’hypothèque
judiciaire (art. 218 et 220 AUS) alors qu’elle n’est pas possible dans le cas
des hypothèques conventionnelles ou légales.
Nous Président,
juge des référés,
-
Vu l’ordonnance n°556/12
du 09 octobre 2012 ;
-
Vu l’exploit introductif
d’instance ;
-
Vu les articles 136 et
suivants de l’Acte uniforme OHADA sur les sûretés ;
-
Vu la loi n°2006/015 du
29 décembre 2006 et ses textes modificatifs subséquents, portant organisation
judiciaire ;
-
Vu les pièces du dossier
de la procédure ;
-
Oui les parties en leurs
fins, moyens et conclusions ;
-
Attendu que suivant
exploit non encore enregistré du 10 octobre 2012 du ministère de Maître
TCHINDOU MEKIAGE Micheline, Huissier de justice à Yaoundé, et en vertu de
l’ordonnance susvisée, sieur AMOUGOU Albert Mathieu Thomas a fait assigner
devant monsieur le Président du Tribunal de première instance de céans, juge
des référés, sieur DINANGUE SONGUE Mitchell aux fins de voir, ordonner la
rétractation de l’ordonnance n°389/12 du 23 août 2012 et de mainlevée de
l’hypothèque provisoire sur l’immeuble objet du titre foncier
n°20016/Mfoundi ;
-
Attendu qu’au soutien de
son action, sieur AMOUGOU Albert Mathieu Thomas fait valoir qu’en vertu de
l’ordonnance n°383/12 du 28 août 2012, sieur DINANGUE SONGUE Mitchell a été
autorisé à faire inscrire une hypothèque judiciaire sur le titre foncier
n°20016/Mfoundi ;
-
Que cette mesure a été
prescrite pour sûreté et avoir paiement de la somme de quarante-quatre millions
de francs ;
-
Que sieur DINANGUE SONGUE
Mitchell n’a pas assigné en validité ladite hypothèque dans le délai d’un mois
ayant suivi la délivrance de l’ordonnance violant ainsi les dispositions de
l’article 136 alinéa 3[3] de l’Acte uniforme OHADA
portant organisation des sûretés ;
-
Que le délai de saisine
du juge du fond n’a pas été notifié dans la quinzaine comme l’exige l’article
140 alinéa 2 de l’Acte uniforme sus évoqué ;
-
Qu’au fond, la créance
dont se prévaut le défendeur n’est pas fondée ;
-
Qu’au regard du préjudice
occasionné par la mesure prescrite la rétractation de l’ordonnance n°389/12 du
22 août 2012 et la mainlevée de l’hypothèque sur le titre foncier
n°20016/Mfoundi ;
-
Attendu que sieur
DINANGUE SONGUE Mitchell réplique que l’exploit introductif d’instance a visé
une ordonnance autorisant à assigner à bref délai autre que celle du juge des
requêtes ;
-
Que les articles 136
alinéa 3 et 140 de l’Acte uniforme OHADA sur les sûretés, évoqués par le
demandeur sont inapplicables au cas d’espèce ;
-
Que cependant,
l’ordonnance querellée a mentionné le délai imparti au requérant pour assigner
au fond ;
-
Que cette ordonnance a
été signifiée à sieur AMOUGOU Albert ;
-
Que quant au fond, la
créance dont il se prévaut est justifiée par un contrat de mise en valeur de
l’immeuble objet du titre foncier n°20016/Mfoundi ;
-
Que l’inexécution des
obligations contractuelles par le demandeur est à l’origine du litige ;
-
Qu’icelui n’est pas fondé
en son action ;
-
Attendu que toutes les
parties concluent ;
-
Qu’il y a lieu de statuer
contradictoirement à leur égard ;
EN LA FORME
-
Attendu que le défendeur
évoque une erreur matérielle dans l’indication de l’ordonnance ayant autorisé à
assigner à bref délai ;
-
Qu’en se prévalant d’un
tel moyen le défendeur n’indique pas le préjudice par lui subi ;
-
Qu’au demeurant cette fin
de non-recevoir est soutenue en même temps que les moyens au fond ;
-
Que l’article 97 alinéa 1
du Code de procédure civile et commerciale énonce que toutes les fins de non-recevoir
seront déclarées non recevables si elles sont présentées après qu’il aura été
conclu au fond ;
-
Qu’il convient de rejeter
le moyen et de recevoir sieur DINANGUE SONGUE Mitchell en son action ;
-
Attendu que les
dispositions de l’Acte uniforme OHADA sur les sûretés visées par le défendeur
sont inapplicables en l’espèce ;
-
Qu’elles sont relatives au
nantissement de compte bancaire ;
-
Qu’il convient de rejeter
les moyens de sieur AMOUGOU Albert Mathieu Thomas et déclarer régulière
l’inscription hypothécaire querellée ;
-
Attendu que le demandeur
ne remet pas en cause l’accord avec sieur DINANGUE SONGUE Mitchell quant à la
réalisation des travaux de viabilisation de l’immeuble objet du titre foncier
n°20016/Mfoundi ;
-
Que sieur AMOUGOU Albert
Mathieu Thomas conteste la nature des travaux exécutés et le montant sollicité
par le défendeur ;
-
Qu’alors, le principe de
la créance, résultant des travaux exécutés par le défendeur, n’est pas
contesté ;
-
Attendu que l’article 213
alinéa 1 de l’Acte uniforme OHADA sur les sûretés, admet le principe de la
créance, autorisant l’inscription provisoire d’hypothèque ;
-
Qu’en cela l’alinéa 2
énonce que l’ordonnance impartit un délai au créancier pour saisir la
juridiction du fond ;
-
Que cette juridiction
détermine définitivement le bien fondé et le montant de la créance ;
-
Que le principe de la
créance étant admis en la cause, c’est à bon droit que le juge des requêtes a
ordonné l’inscription provisoire d’hypothèque sur le titre foncier
n°20016/Mfoundi objet de la transaction entre les parties ;
-
Qu’il convient de dire
sieur AMOUGOU Albert Mathieu Thomas non fondé en sa demande ;
-
Qu’il y a lieu d’ordonner
le maintien de ladite inscription jusqu’à l’issue de la procédure au fond
relative à la créance dont se prévaut le défendeur ;
-
Attendu que la partie qui
succombe est condamnée aux dépens ;
PAR CES MOTIFS
-
Statuant publiquement, contradictoirement
en matière de référé et en premier ressort ;
-
Au principal, renvoyons
les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, vu
l’urgence :
Par provision,
-
Recevons sieur AMOUGOU
Albert Mathieu Thomas en son action ;
-
L’y disons cependant non
fondée ;
-
Prononçons et ordonnons
le maintien de l’hypothèque judiciaire autorisée sur le titre foncier
n°20016/Mfoundi suivant ordonnance n°389/12 du 23 août 2012 ;
-
Condamnons le demandeur
aux dépens dont distraction au profit de Me Yolande NGO MINYOGOG, Avocat aux
offres de droit (…).
FICHE DE LA DÉCISION
Juridiction :
TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU,
Nature de la décision :
ORDONNANCE de référé
Date de la décision :
04 JUIN 2013
Parties et qualités :
AMOUGOU ALBERT MATHIEU THOMAS (Demandeur) et DINANGUE SONGUE MITCHELL
(Défendeur)
-
Faits :
Par un contrat, les Sieurs Dinangue et Amougou ont convenu de la mise en valeur
de l’immeuble objet du titre foncier n°20016/Mfoundi. Seulement, Sieur Amougou
n’a pas exécuté les obligations que ledit contrat mettait à sa charge.
Procédure :
Pour avoir sûreté et paiement de la somme de quarante quatre millions de
francs, somme dont il prétend être créancier vis-à-vis de Sieur Amougou du fait
de l’inexécution de ses obligations contractuelles, Sieur Dinangue Songue
Mitchell a fait procéder, en vertu de l’ordonnance n°389/12 du 23 août
2012, à une inscription provisoire d’hypothèque sur l’immeuble objet du
titre foncier n° 20016/Mfoundi. Après avoir été notifié de l’ordonnance autorisant
l’inscription provisoire, Sieur Amougou a immédiatement saisi le jugé de
référé.
Prétentions et arguments :
Deux prétentions ont été élevées par le demandeur en référé : dans un
premier temps, il a sollicité la rétractation de l’ordonnance et dans un second
temps il demandé que mainlevée de l’inscription provisoire litigieuse soit
ordonnée. Au soutien de ces prétentions, il avance d’abord que Sieur Dinangue
n’a pas assigné en validité ladite hypothèque dans le délai indiqué par
l’article 136 alinéa 3[4]
de l’Acte uniforme OHADA portant organisation des sûretés, ensuite, il relève
que le délai de saisine du juge du fond n’a pas été notifié dans la quinzaine
comme l’exige l’article 140 alinéa 2 de l’Acte uniforme sus évoqué, enfin, que
la créance dont se prévaut le défendeur n’est pas fondée. Pour sa part, Sieur
Dinangue invoque une erreur matérielle qui se serait glissée dans l’acte de
notification de la décision d’autorisation ; par ailleurs, il soutient que
les dispositions invoquées par le demandeur sont inapplicables en l’espèce, que
l’ordonnance a bien été notifiée et que le délai imparti a été porté à la
connaissance du demandeur, enfin, que la créance dont il se prévaut étant
justifiée, il convient de débouter le demandeur.
Problème juridique :
deux questions :
1- La
non-signification dans les délais est-elle un motif pouvant entraîner la
rétractation de l’ordonnance d’inscription provisoire ?
2- Pour
justifier une inscription provisoire d’hypothèque, la preuve du caractère fondé
et liquide de la créance est-elle impérative ? Ou mieux, le juge doit-il
rétracter une ordonnance qui se fonde sur la simple apparence d’une créance
pour autoriser, au profit du prétendu créancier, l’inscription d’une hypothèque
provisoire sur l’immeuble du prétendu débiteur ?
Solution :
Pour la première question, le juge tend à dire que le motif invoqué ne vicie
pas automatiquement l’ordonnance. Et pour la seconde question, il répond par la
négative au motif que la seule preuve du caractère apparemment fondé de la
créance suffit pour que l’ordonnance soit valable. Le juge dit en effet :
« le principe de la créance étant admis en la cause, c’est à bon droit que
le juge des requêtes a ordonné l’inscription provisoire d’hypothèque sur le
titre foncier n°20016/Mfoundi objet de la transaction entre les parties ».
I-
LE
REJET DES VICES DE FORME ET DE PROCÉDURE INVOQUÉS
Pour
soutenir ses prétentions, Sieur Amougou a invoqué deux principaux arguments de
formes ou de procédure. Si l’un des arguments reposait sur des fondements
textuels absolument erronés (B), l’autre qui paraissait manifeste a cependant
été rejeté parce que résultant d’une erreur matérielle n’ayant causé aucun
préjudice au demandeur (A)
A- L’excuse
de l’erreur matérielle du créancier n’ayant entrainé aucun préjudice
B- L’inapplicabilité
des articles 136 et 140 en l’espèce
II-
LA
VALIDATION DE L’ORDONNANCE D’AUTORISATION
L’hypothèque
judiciaire peut être ordonnée dès lors que la créance paraît fondée en son
principe (A), il en est ainsi lorsque le débiteur ne conteste pas le principe
de la créance cause de la demande d’inscription (B).
A- La
suffisance du caractère apparemment fondé de la créance (la seule exigence
légale d’une créance apparemment fondée en principe)
B- La
non-contestation du principe de la créance par le demandeur
Dr TCHABO SONTANG
Hervé Martial,
Chargé
de Cours, FSJP, Université de Dschang
[1] TGI M’Foundi, jugement civil n° 179 du 23 janvier
2002, YATHOU Anne Marie et autres c/ Standard Chatered Bank, observations H. M.
TCHABO SONTANG, Juridis Périodique, n° 96, octobre-novembre-décembre 2013, pp.
61-68.
[2] « Ceux qui n'ont sur
l'immeuble qu'un droit soumis à condition, résolution, ou rescision
régulièrement publiées ne peuvent consentir qu'une hypothèque soumise aux mêmes
conditions, résolutions ou rescisions.
L’hypothèque d’un immeuble indivis conserve son effet
quel que soit le résultat du partage, si elle a été consentie par tous les
indivisaires. Dans le cas contraire, elle ne conserve son effet que dans la
mesure où l’indivisaire qui l’a consentie est, lors du partage, alloti de
l’immeuble indivis ou, lorsque l'immeuble est licité à un tiers, si cet
indivisaire est alloti du prix de la licitation.
L’hypothèque d’une quote-part dans un ou plusieurs
immeubles indivis ne conserve son effet que dans la mesure où l’indivisaire qui
l’a consentie est, lors du partage, alloti du ou de ces immeubles indivis ;
elle le conserve alors dans toute la mesure de cet allotissement, sans être
limitée à la quote-part qui appartenait à l’indivisaire qui l’a consentie ; lorsque l’immeuble est licité à un tiers,
elle le conserve également si cet indivisaire est alloti du prix de la
licitation ».
[3] C’est peut-être l’article 213,
alinéa 3 qui aurait dû être visé. Cette partie a continué à invoqué les
dispositions de l’ancienne version de l’acte uniforme alors que le contentieux
est né sous l’empire de la version modifiée de 2010 dont les dispositions
étaient applicables au cas d’espèce. Par ailleurs, cette partie ou son avocat a
fait preuve de beaucoup de laxisme en n’indiquant pas le contenu exact, en
n’articulant pas le texte cité, ce qui
aurait pu permettre au juge de l’apprécier autrement.
[4] C’est peut-être l’article 213,
alinéa 3 qui aurait dû être visé. Cette partie a continué à invoqué les
dispositions de l’ancienne version de l’acte uniforme alors que le contentieux
est né sous l’empire de la version modifiée de 2010 dont les dispositions
étaient applicables au cas d’espèce. Par ailleurs, cette partie ou son avocat a
fait preuve de beaucoup de laxisme en n’indiquant pas le contenu exact, en
n’articulant pas le texte cité, ce qui
aurait pu permettre au juge de l’apprécier autrement.